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116° Esercizio

Relazione finanziaria annuale

al 31 dicembre 2023

(Approvato dal Consiglio di Amministrazione

del 22 marzo 2024)

Indice

Struttura del Gruppo

Profilo societario

Organi di amministrazione e controllo

Il Gruppo

Il patrimonio immobiliare

La storia

l principali progetti di sviluppo

L’azionariato

Il titolo

Relazione sulla gestione del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare

Dati sintetici consolidati

Settori di attività

European Security and Market Authority (ESMA): priorità per L’esercizio 2023

Principali rischi e incertezze cui Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa e il Gruppo sono esposti

Fatti di rilievo delle società del Gruppo e risultato d’esercizio di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa

Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio

Evoluzione prevedibile della gestione

Rapporti con imprese controllanti, collegate e correlate (Gruppo Brioschi)

Rapporti con imprese controllanti, controllate, collegate e correlate (Brioschi Sviluppo Immobiliare spa)

Cenni generali sui principali contenziosi in essere

Altre informazioni

La coerenza sociale e ambientale del Gruppo Brioschi

Proposta di approvazione del Bilancio e di destinazione del risultato di esercizio 2023

Bilancio consolidato del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare

Prospetti contabili del Gruppo Brioschi e Note esplicative:

Conto economico consolidato

Conto economico complessivo consolidato

Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata

Variazioni nei conti di patrimonio netto consolidato

Rendiconto finanziario consolidato

Note esplicative

Principi contabili significativi

Commento dei prospetti contabili

Allegato 1 – Patrimonio immobiliare

Allegato 2 – Dettaglio delle riclassifiche apportate al Conto economico consolidato al 31 dicembre 2022

Attestazione del bilancio consolidato

Relazione della Società di Revisione

Bilancio d’esercizio di Brioschi Sviluppo Immobiliare spa

Prospetti contabili di Brioschi e Note esplicative:

Conto economico

Conto economico complessivo

Situazione patrimoniale e finanziaria

Variazioni nei conti di patrimonio netto

Rendiconto finanziario

Note esplicative

Principi contabili significativi

Commento dei prospetti contabili

Attestazione del bilancio d’esercizio

Relazione della Società di Revisione

Relazione del Collegio Sindacale

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Profilo societario

Organi di amministrazione e controllo

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Presidente

Matteo Cabassi

Amministratore Delegato

Eugenio Kannès

Consiglieri

Sergio Barilaro

Daniele Conti

Maria Adelaide Marchesoni

Silvia Vacca

Raffaella Viscardi

COLLEGIO SINDACALE

Presidente

Manlio Napoletano

Sindaci effettivi

Ambrogio Brambilla

Gigliola Adele Villa

Sindaci supplenti

Daniela Travella

Daniele Carlo Trivi

SOCIETA’ DI REVISIONE

Deloitte & Touche spa

Disclaimer

Il presente documento, ed in particolare le Sezioni intitolate “Evoluzione prevedibile della gestione” e “Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto”, contengono informazioni previsionali (“forward-looking statements”). Queste informazioni sono basate sulle attuali aspettative e proiezioni del Gruppo relativamente ad eventi futuri e, per loro natura, sono soggette ad una componente intrinseca di rischiosità ed incertezza. Si riferiscono ad eventi e dipendono da circostanze che possono, o non possono, accadere o verificarsi in futuro. I risultati effettivi potrebbero differire da quelli contenuti in dette dichiarazioni a causa di una molteplicità di fattori, quali la volatilità dei mercati del capitale e finanziari, variazioni nelle condizioni macroeconomiche e nella crescita economica ed altre variazioni delle condizioni di business, mutamenti della normativa e del contesto istituzionale e molti altri fattori, tra cui le possibili evoluzioni dei conflitti in Ucraina e Medio-Oriente e delle tematiche che attualmente caratterizzano il contesto macroeconomico, la maggioranza dei quali è al di fuori del controllo del Gruppo.

Il Gruppo

Brioschi Sviluppo Immobiliare, quotata alla Borsa Italiana, è uno dei principali operatori immobiliari in Italia. L’attività è orientata allo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, che coniugano qualità, eco-sostenibilità e design. Brioschi Sviluppo Immobiliare complementa i progetti di sviluppo a medio-lungo termine con investimenti immobiliari a reddito e compravendite di complessi immobiliari.

Il patrimonio immobiliare

Il patrimonio immobiliare del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare è composto principalmente da immobili a reddito e da terreni destinati a progetti di sviluppo immobiliare situati esclusivamente in Italia, principalmente al Nord. Al 31 dicembre 2023, anche secondo le valutazioni di periti indipendenti (Colliers Real Estate Services Italia Srl a socio unico, Yard Srl e Kroll Advisory Spa), il valore di mercato del patrimonio immobiliare del Gruppo Brioschi, compreso nelle immobilizzazioni materiali, negli investimenti immobiliari e nelle rimanenze, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, ammonta a 191 milioni di euro, a fronte di un valore di carico alla stessa data di 147 milioni di euro. Nel portafoglio immobiliare non sono inclusi gli asset delle partecipazioni nelle collegate e nelle joint venture non consolidate con il metodo integrale (Infrafin, Fondo Numeria Sviluppo Immobiliare, Fondo Fleurs, Immobiliare Cascina Concorezzo in liquidazione) proprietarie di aree da sviluppare a Rozzano (Milano), di un immobile a Modena, degli immobili “U1” e “U3” a Milanofiori e di terreni agricoli e cascinali a Lacchiarella (Milano). Di seguito si riportano i valori di carico e i valori di mercato del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2023, ripartiti per destinazione di progetto.

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La storia

1907 - La fondazione di Brioschi Sviluppo Immobiliare risale al 15 gennaio 1907, con il nome di Achille Brioschi & C. e come oggetto sociale la produzione e la commercializzazione di articoli chimici, liquori e affini.

1914 - Il 12 giugno 1914 la società viene quotata alla Borsa Valori di Milano. Per sessant’anni Achille Brioschi e C. svolge l’attività di produzione e commercio di prodotti chimici, specializzandosi sui mercati dei saponi, detergenti, prodotti per l’igiene ed il benessere personale, quali l’”Effervescente Brioschi” e il “Lisoform”.

1967 - A seguito della fusione per incorporazione della Fornova Istituto Biochimico di Novara e della Farmochimica Emiliana, la società cambia la ragione sociale in A. Brioschi Istituto Biochimico, aumenta il proprio capitale sociale da 165 a 231 miliardi di lire e si specializza nella produzione di farmaci.

Anni ’70- ’80 - Nei primi anni ’70, sotto il peso della crisi economica mondiale, Brioschi si ritira dalla produzione e si trasforma in società finanziaria, limitandosi a gestire gli impianti e gli immobili di proprietà. Questa nuova personalità aziendale viene recepita nel 1975 nella ragione sociale di Brioschi Finanziaria spa. Nel 1979 Brioschi viene acquisita da Pino Cabassi come holding di alcune società immobiliari, realizzando numerose e significative operazioni immobiliari negli anni ’80.

Anni ’90 - In seguito alla morte dell’azionista di riferimento, Pino Cabassi, e alla crisi del settore immobiliare, Brioschi, acquisita nel 1994 da Bastogi nel quadro di una ristrutturazione del Gruppo, attraversa e supera un periodo di grande criticità. A partire dal 1998, anno di ripresa del settore, la società avvia significativi progetti immobiliari. Nel 1999 la società effettua un aumento di capitale di 225 miliardi di lire con l’emissione di 401.413.655 azioni; alle azioni Brioschi vengono abbinati 481.696.386 warrant esercitabili entro il 2006. In occasione dell’aumento di capitale, la controllante Bastogi sottoscrive interamente la sua quota del 51,1%.

2006 - Nel dicembre 2006 risulta che la quasi totalità (99,71%) dei soci individuali e istituzionali ha convertito i warrant in azioni, incrementando il capitale sociale di 67 milioni di euro. Nel corso dell’anno iniziano i lavori di costruzione per la realizzazione del comparto Milanofiori Nord ad Assago.

2007 - Nell’aprile 2007, in occasione del centenario della società, viene deliberata la modifica della denominazione sociale in Brioschi Sviluppo Immobiliare in quanto il termine “Finanziaria” non risulta più coerente con l’attività prevalente della società, che opera principalmente nella progettazione e realizzazione di grandi interventi immobiliari.

2008-2012 - L’1 giugno 2008 diviene efficace la scissione parziale proporzionale inversa di Bastogi a favore di Brioschi Sviluppo Immobiliare che determina un ulteriore rafforzamento del suo core business.

Nel corso dell'anno vengono inoltre venduti i primi edifici del comparto di Milanofiori Nord e n el 2009 vengono inaugurati gli edifici sulla piazza commerciale e le grandi strutture di vendita, nonché ultimato un ulteriore immobile ad uso uffici, successivamente venduto nel 2012. Il primo lotto di intervento del comparto di Milanofiori Nord viene ultimato nel 2010, mentre nel 2012 vengono conclusi i lavori di costruzione del polo di residenza libera convenzionata a Milanofiori Nord e finalizzate le attività di collaudo della seconda fase di sviluppo del complesso di via Darwin.

2013-2017 - Nel 2013 viene pressoché ultimata la realizzazione di un edificio ad uso uffici, sede italiana del Gruppo Nestlé, successivamente ceduto a un primario fondo immobiliare nel febbraio 2014. Nel maggio 2014 viene ceduto un ulteriore immobile ad uso uffici ad un fondo istituzionale e nel 2015 e 2016 vengono portate avanti le attività di commercializzazione e le attività propedeutiche allo sviluppo delle aree edificabili. In particolare, nel medesimo comparto di Milanofiori Nord, nel corso del 2016 viene ultimato e locato a Puma Italia un ulteriore immobile, ceduto nel 2017.

2018 - Nel 2018 viene perfezionata la vendita del complesso di via Darwin a Milano, sede di primarie aziende e polo culturale con la presenza di Nuova Accademia di Belle Arti (NABA) e di Domus Academy e frutto di un importante progetto di recupero seguito dal Gruppo Brioschi.

2019-2021 - Nel 2019 iniziano i lavori di costruzione di due ulteriori edifici ad uso ufficio nel comparto di Milanofiori Nord, che proseguono nel 2020, seppur con le restrizioni dettate dalla pandemia Covid-19, e vengono ultimati nel 2021 in linea con i tempi previsti. Entrambi gli edifici sono realizzati con elevata attenzione agli aspetti architettonici, funzionali e ambientali e rispondono ai criteri ESG, come attestato dalle certificazioni ottenute.

2022 - Nel mese di agosto del 2022 si completa la trattativa di vendita dei due edifici completati nel 2021, mediante la cessione ad un fondo di investimento immobiliare italiano, denominato Fondo Fleurs, costituito e gestito da un primario operatore internazionale. Nel contesto dell’operazione, Milanofiori Sviluppo acquisisce una quota di minoranza del fondo acquirente, pari a circa il 28%.

2023 – A maggio del 2023 Milanofiori Sviluppo vende a terzi una parte delle quote del Fondo Fleurs mentre a novembre del 2023 Brioschi cede l’intera quota detenuta in Milanofiori Energia S.p.A., pari al 70% del capitale, a Getec Italia S.p.A. Nel medesimo contesto, anche Amafin S.p.A., proprietaria del restante 30% del capitale cede a Getec la propria quota.

I principali progetti di sviluppo

Milanofiori Nord, Assago (Milano)

Brioschi Sviluppo Immobiliare, tramite le controllate Milanofiori 2000 e Milanofiori Sviluppo, sta sviluppando un’area di 360.000 mq circa al confine sud di Milano, nel territorio del Comune di Assago, su cui è in fase avanzata di realizzazione Milanofiori Nord, un complesso di 218.000 mq di superficie lorda di pavimento con destinazione terziaria, commerciale, ricettiva e residenziale. Il comparto, servito dalla metropolitana (linea 2) comprende, tra l’altro, uffici, residenze, esercizi commerciali di medie e grandi superfici di vendita, un cinema multisala, un hotel, un asilo e un centro fitness.